השכן או השכנה הוותיקים לא רוצים לחתום על תמ”א 38? מהי סרבנות סבירה ומהי סרבנות בלתי סבירה? מהי עמדת בית המשפט לגבי דייר סרבן בתמ”א 38? מהו הרוב הדרוש ומה עושים כשלא מצליחים להשיג אותו? קראו כאן
הביקוש לפרויקטים של תמ”א 38 על שלל מסלוליהם הביא לעליה עקבית במספר הבקשות לאישור התחדשות עירונית לפי תוכנית זו. עם זאת, היות שפרויקט תמ”א 38 כולל חדירה אל הקניין הפרטי של בעלי הדירות, והיות שפעמים רבות הדיירים חלוקים לגבי סוגיות שונות במהלך, לא אחת הרצון לקדם נתקל במכשול הסרבנות. כלומר, בעל דירה או כמה בעלי דירות מתנגדים לתמ”א 38 ומסרבים לחתום על המסמכים.
מבחינה זו, ולמרות שלפי החוק לא ניתן להכריח דייר להסכים לתמ”א 38, חשוב להדגיש שפרויקט מסוג זה איננו דורש את הסכמתם של כל הדיירים. במסלול של תמ”א 38/1 שמטרתו לחזק ולשפץ את המבנה, הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות הוא 66%. בתמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) הרוב הנחוץ עומד על 100% אבל החוק קובע שאם יש לדיירים רוב של 80% אזי המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את התוכנית לאחר שניתנה לדייר הסרבן הזדמנות להשמיע טענותיו.
בתי המשפט והרשויות נגד סרבנות דיירים בלתי סבירה
יותר ויותר פסקי דין שניתנים כנגד דיירים סרבנים מרחיבים את אפשרויות הפעולה של הדיירים המעוניינים בפרויקט. כלומר, עם השגת הרוב הדרוש, ניתן לחייב את הדיירים הסרבנים להצטרף לנסיעה על בסיס החלטה של בית משפט או המפקחים על המקרקעין. כמו כן, ישנה מגמה ברורה בפסיקת בתי המשפט לגבי החשיבות שמאחורי תמ”א 38 וחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ואירועים ביטחוניים. בפסיקתם, בתי המשפט חוזרים פעם אחר פעם לדברים שנאמרו לגבי עניין זה בהצעת חוק החיזוק:
“עידוד הדיירים לבצע עבודות חיזוק מכוח תמ”א 38 בא לידי ביטוי בקביעת הסדרים המפחיתים את הרוב הדרוש בחוק המקרקעין לקבלת החלטה בנוגע לביצוע עבודות ברכוש המשותף. הסדרים אלו נועדו למנוע מצב שבו “דייר סרבן” יכשיל ביצוע של עבודות מכוח תמ”א 38, שיש בהן כדי להטיב עם יתר הדיירים בבניין ועם החברה בכללותה. באופן ספציפי יותר, מטרתו של ההסדר שנקבע בסעיף 5 לחוק הנוגע להוספת דירה או דירות חדשות היא למנוע מצב שבו, בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעל דירה אחת או יותר, לא יהיה ניתן לנצל את זכויות הבניה על פי תוכנית החיזוק ובכך תימנע האפשרות להשיג את המקורות הכספיים הדרושים לחיזוק הבית”. (ההדגשות לא במקור).
תביעת פיצוי כנגד דייר סרבן
דיירים אשר נאלצים להתמודד עם דייר סרבן בפרויקט תמ”א 38 יכולים להגיש כנגד האחרון תביעת פיצוי. תביעה שמבוססת על הנזק שנגרם לדיירים בשל הסרבנות. למשל, נזק בגין הסיכוי להתמוטטות של הבניין במקרה של רעידת אדמה או אפילו בטענה שהסרבנות מונעת מהדיירים ליהנות מעלייה בערך הנכס ובאיכות החיים. לעתים תביעות לפיצוי יכולות להביא לחיוב הדיירים הסרבנים בהצטרפות לפרויקט או בהסרת התנגדותם.
כאשר המהלך המשפטי מנוהל בקפידה – תוך שמירה על אינטרס הדיירים מכאן ושמירה על כבוד הדייר הסרבן מכאן – ייתכן ויהיה אפשר להימנע ממצבים לא נעימים של תשלומי פיצוי גבוהים בין שכנים. מומחים העוסקים בתחום יודעים היטב שפעמים רבות התביעה לא תגיע לכדי גביית פיצוי אלא תשמש כמנוף להסרת חסמים. גם הדייר העקשן ביותר יעדיף תמ”א 38 על פני תשלום פיצוי כספי שיכול להגיע אפילו לעשרות ומאות אלפי שקלים.
דייר סרבן כשאין רוב לפרויקט
אם הדיירים אשר מעוניינים בתמ”א 38 לא מצליחים להשיג את הרוב הדרוש, ההתמודדות עם דייר סרבן היא הרבה יותר מסובכת. לכאורה, ניתן להגיש כנגד הדיירים הסרבנים תביעה נזיקית מכוח פקודת הנזיקין, אך לאור העובדה שתמ”א 38 מגדירה רוב קבוע לא מדובר בעניין של מה בכך. בפרט כאשר זכות הקניין הינה זכות יסוד בשיטת המשפט בישראל.
הדרך היעילה והנכונה להתמודדות עם מצב כאמור היא באמצעות הידברות. פגישות עם הדייר הסרבן והסברת היתרונות הגדולים שצפויים לו ולכלל הדיירים כתוצאה מהתוכנית. כמו כן, ניתן לנסות ולרכך את ההתנגדות באמצעות הסכמים הקשורים למפרט הסופי (הפרטי והמשותף). חשוב להדגיש שגם כאשר הדיירים משיגים את הרוב הדרוש, הדייר הסרבן רשאי להשמיע את טענותיו בפני המפקח על המקרקעין. חוק המקרקעין קובע כי למפקח על המקרקעין שהוא בדרגת שופט יש סמכות בלעדית לדון בכל שינוי ברכוש המשותף. כך או כך, התנהלות מול דייר סרבן צריכה להיות על בסיס קבלת ייעוץ משפטי מטעם עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית ובתמ”א 38.
