דירות בפרויקטים של תמ”א 38 במסלול חיזוק הינן פלח שוק שנחשב מאד אטרקטיבי בשוק הנדל”ן המקומי. מדובר על דירות שנתפסות כזולות יותר מדירות במיזמים חדשים, ולעיתים מחירן נמוך בכ-15% מעלות דירה בפרויקט נדל”ן חדש. זאת מן הטעם הפשוט שמדובר על “דירות חדשות בבניין מחודש” ולא ב”דירות חדשות מקבלן בשכונה חדשה”.
אולם, נראה שהמגמה מתחילה להשתנות. מבדיקה שתוצאותיה פורסמו במגזין הכלכלי “גלובס” בספטמבר 2016 עולה שבשלושת השנים האחרונות הפערים הצטמצמו כמעט לחלוטין. הבדיקה הראתה שבבחינת שווי עסקאות לגבי עלות מחיר מ”ר, ישנם אף מקרים שדירות חדשות זולות יותר בהשוואה לדירות תמ”א 38 מקבילות. הבדיקה בחנה כ-200 עסקאות בשנת 2016 לעומת כ-200 דירות בהשוואה לחודשים המקבילים ב-2013.
גם תמ”א 38 עובדת לפי הכלל של מיקום, מיקום, מיקום
עד לפני מספר שנים, לדירות שנבנו במיזמים של תמ”א 38 היה דימוי ירוד. במיוחד ביחס לדירות שנבנו כחלק מפרויקטים חדשים. הציבור היה סקפטי בנוגע להתחדשות עירונית וחשש שמדובר רק בחיזוק מבנה מבלי שנעשתה השקעה בתכנון. דבר שהשתקף במחירי השוק. החשדנות התעוררה באופן טבעי משום שמיזמים רבים החלו להיבנות, אך הציבור לא היה יכול לראות את המוצר הסופי. כיום, בחלוף זמן, הספקנות מתפוגגת. הציבור מכיר בכך שסטנדרט הבנייה לרוב גבוה מאוד וכן שפרויקטים של תמ”א 38 הם בעלי לא מעט יתרונות על פני מקביליהם החדשים.
בנדל”ן כאמור, הכל עניין של לוקיישן. פרויקטים של תמ”א 38 נבנים במרכזי ערים, במיקומים עדיפים על אלו של מיזמי בניה חדשים שנבנים בשולי ערים. מי שרוצה לרכוש דירה בשכונה מבוססת וותיקה, שבה נמצאים שלל שירותים תרבותיים ועירוניים, ובקרבה לבתי ספר ממוסדים וידועים, עומדת בפניו רק האפשרות של פרויקטים של תמ”א 38 (או לחילופין, דירה יד שנייה על כל הכרוך בכך). פרויקטים של התחדשות עירונית מאפשרים למשפרי דיור ו/או זוגות צעירים להמשיך להתגורר בשכונות בסמוך למשפחתם, במקומות בהם גדלו ולמדו, ויחד עם זאת לרכוש דירה חדשה.
אין צורך להמתין לבניית תשתיות
יתרון נוסף הוא שהדיירים העתידיים לא צריכים להמתין לבניית התשתיות, כפי שבדרך כלל קורה בפרויקטים חדשים בשכונות חדשות. בשטח כיום ניתן לראות שמחירי עסקאות של דירות חדשות בתמ”א 38 יישרו קו עם עלותן של דירות חדשות בפרויקטים חדשים.
הסבר נוסף למצב הקיים נוגע למדיניות הממשלה. משום שהמדינה היא בעלת החזקה ברוב הקרקעות ומקצה אותן באופן בלעדי, מלאי הדירות החדשות הולך ומצטמצם. משום כך, רכישת דירות במיזמי תמ”א 38 היא אלטרנטיבה אטרקטיבית וזמינה. ההערכות הן שהמגמה רק תלך ותתחזק. על אף הדברים האמורים, חוסר וודאות הגלום (עדיין, מטבע הדברים) בפרויקטים של תמ”א 38 בא לידי ביטוי בתמחור שווי הנכס. כאשר מוכרים את הנכסים טרם הושלם הפרויקט, לא ניתן להביא לכדי גילום מקסימלי את מלוא פוטנציאל ההשבחה. בנדל”ן, כידוע, לכל אי וודאות יש השלכה כלכלית.
המגמה נמשכת – עלייה במחירי דירות תמ”א 38
עקב הצלחת תוכנית תמ”א 38 על שלל מסלוליה, בפרט לאור היתרונות הטמונים בה, היקפי הבניה במיזמי התחדשות עירונית צפויים להתרחב בשנים הקרובות. דבר שמשמעותו יציאה לשוק של דירות בהיקף רחב אף יותר. כפועל יוצא מכך, עלויות הנכסים נמצאות במגמת עלייה והדברים נכונים גם לגבי תמ”א 38. דירה חדשה בבניין “מחודש” במסגרת תמ”א 38 הנמכרת היום במרכז עיר תהיה בעוד מספר שנים יקרה לא פחות (ואפילו יותר) מדירה חדשה בפרויקט חדש בשכונת לוויין מרוחקת.
