שותפות דיירים בפרויקט תמ"א 38

בשנים האחרונות נעשו רביזיות ממשלתיות משמעותיות בתקנות הנוגעות למיזמי תמ"א 38 על מנת לשפר את הכדאיות הכלכלית מאחורי התוכנית שהפכה לסמל. השינויים נעשו במגוון חוקים לרבות חוק התכנון והבניה, חוק המקרקעין וחוק מיסוי המקרקעין. סל זכויות הבניה שניתן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 גדל באופן ניכר. במקביל, הרשויות למדו כיצד להפיק את המיטב מהתוכנית והן הולכות ומתייעלות בנוגע לשיתוף פעולה עם היזמים.

מדו"ח ביקורת של משרד הפנים עולה כי בעשר השנים הראשונות (2005-2015) לקיום התוכנית הוגשו כ-4,700 בקשות להיתר ובמנהל התכנון דווח לאחרונה שכ-27,500 יחידות דיור הוקמו במסגרת תמ"א 38 ברחבי הארץ.
נכון להיום, מצויים למעלה מ-2,500 מיזמי תמ"א 38 בשלבים שונים של התהוות אשר לצערנו לא כולם יגיעו לידי הבשלה. לא אחת, הסיבה לעיכוב טמונה בחוסר המעורבות של דיירי הבניין בשלבים מוקדמים יותר בתהליך, שגוררים עיכובים לא צפויים לאחר מכן.
מעורבות דיירים בתמ"א 38 – לא רק בהתחלה
על פי רוב, הדיירים מעורים במיזם ובפרטיו עד לרגע החתימה מול היזם. לאחר מכן ישנה "נפילת מתח" מסוימת כאשר הדיירים מותירים את הטיפול בפרויקט בידי הנציגות. על אף שקיפות מלאה לגבי ההתמקדות, הדיירים "יוצאים מהתמונה" ואינם מעורבים. מדובר בטעות משום שלאורך השנה-שנתיים בהן מתוכנן הפרויקט הדברים נוטים להשתנות, אך דיירים מתעניינים מחדש בתמ"א רק בסמיכות קרובה מדי לתחילת הבניה, מה שעלול ליצור מחלוקות.
הן בעסקאות הריסה ובניה (תמ"א 38/2) והן בעסקאות חיזוק (תמ"א 38/1) ישנה חשיבות מרבית לשותפות הדיירים בהחלטות ובפרטים הקטנים בנוגע לעיצוב, תכנון ובחירת החומרים. ניסיון העבר מראה שככל שהדיירים מעורבים יותר לפני הביצוע כך נחסכים מכל הצדדים אי נעימויות ועיכובים. רצוי מאוד שהיזם יציג את הדברים באופן שוטף בפני כלל הדיירים לרבות בנושאי בחירת וסגירת חומרי הגמר.

לצורך המחשה, במקרה שארע באחד ממיזמי תמ"א 38 במרכז הארץ נמסרה התוכנית הסופית כפי שאושרה בעירייה אל הנציגות וזו הציגה אותה ליתר הדיירים לוודא שהתכנון מקובל ותואם למפרט הדירות. אולם ביום בו התחילו העבודות הסתבר שאחת הדירות בבניין ערכה שיפוץ רחב ומיקום החדרים בה כבר אינו תואם לשאר הדירות. הדבר חייב תכנון מחדש עבור אותה הדירה באופן נקודתי וכמובן שיצר עיכוב (על אף שהדיירים היו אמורים להתריע על עובדה זו מבעוד מועד).
מעורבות לא רק מול היזם אלא גם מול הרשויות
מומלץ לגלות מעורבות דיירים גם מול משרדי העירייה. אחרי הכל, הדיירים הם הגורם היחיד שאליו העירייה באמת מחויבת. לעיתים יש להם יותר יכולת וכוח להשפיע על ההחלטות שמתקבלות אצל העירייה מאשר ליזם. הדיירים הם תושבי העיר ונתפסים כמי שמבקשים לשפר את חזות המרחב הציבורי ואת איכות חייהם. שלא כמו היזמים שמוחזק לגביהם רושם של אנשי עסקים המעוניינים בשורת הרווח. לא אחת, כאשר פרויקט תמ"א 38 מתעכב עקב בירוקרטיה משתרכת, הדיירים יכולים לדחוף להגעה לפתרון יותר מהיזם.
לסיכום, הנה לפניכם כמה נקודות ממשק בהן חשוב להקפיד על פגישה בין היזם לכלל הדיירים, החל מהתכנון הראשוני ועד לגיבוש הסופי.
• מפגש ראשוני עם כל הדיירים על מנת לאסוף ולהבין את הצרכים.
• לאחר שגובשו ועובדו כל הנתונים ייערך מפגש שני בו מוצגת התוכנית הסופית של המיזם והדמיה שלו. על הדיירים לאשר ליזם את התוכנית לפני שהיא מוגשת לעירייה.
• פגישה שלישית תיערך לאחר שהתקבלה החלטת עירייה ותכלול הצגה של ההנחיות וההערות שניתנו ואיך הן משפיעות על התכנון הראשוני.
• יש להיפגש פעם נוספת לאחר עבודתם של יועצים שונים כמו אינסטלציה, נגישות, חניה, בטיחות, חשמל ועוד. הפגישה תעסוק בתכנון למכרז בחירה של קבלן מבצע והחלטה על חומרי גמר.
• רצוי להתכנס שוב עם תחילת העבודה על מנת לקבוע גוונים של תאורה, טיח, מעקה, סוג זכוכית וכן הלאה.
• מפגש נוסף של כלל הדיירים בכדי להכריע בנוגע לבחירת החומרים ועיצוב הלובי.